Herencias y valor de referencia del Catastro: qué es y cuándo importa

Si has heredado una vivienda en Madrid, hay una cifra que conviene conocer antes de presentar el impuesto de Sucesiones: el valor de referencia que asigna el Catastro. Se confunde a menudo con otros dos valores y puede cambiar el resultado de la liquidación.

Según la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT) que se ha ido publicando, para los inmuebles que tienen valor de referencia, este es el que se toma como base para el cálculo del impuesto, y no el valor que declaran los herederos ni, en general, el valor de mercado. Es información general: la regla concreta y sus excepciones conviene revisarlas con un asesor.

Tres valores que no son lo mismo

En una herencia conviven tres cifras que se confunden con facilidad, y cada una sirve para algo distinto:

• Valor catastral: el que figura en el recibo del IBI. Depende de las características físicas del inmueble y suele ser el más bajo.
• Valor de referencia: el que fija el Catastro a partir de los precios de las operaciones reales de cada zona. Es el que se utiliza como base en muchos impuestos sobre inmuebles.
• Valor de mercado: lo que un comprador pagaría hoy por la vivienda. Es el que importa si los herederos van a vender.

Que el valor de referencia se use para el impuesto no significa que sea el precio al que deba venderse. Son preguntas distintas: una es fiscal y la otra, comercial.

Por qué importa conocerlo

Si presentas la autoliquidación con un valor inferior al de referencia, la administración puede reclamarte la diferencia. Por eso conviene mirar esa cifra antes de presentar y compararla con el valor que vas a declarar. Si ya presentaste el impuesto con un valor distinto, consulta con un asesor si hace falta corregirlo.

Sobre su validez, el Tribunal Constitucional se pronunció en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, según recogen análisis jurídicos publicados después: respaldó el uso del valor de referencia, pero admite que el contribuyente lo discuta aportando pruebas. Es una materia en evolución y cada caso tiene matices.

Cómo consultar el valor de referencia

El Catastro permite consultar el valor de referencia de un inmueble en su sede electrónica. Para hacerlo necesitas la referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI y en la escritura.

Si los herederos quieren vender

Cuando una herencia incluye una vivienda, es habitual que los herederos acaben decidiendo si se quedan con ella, la alquilan o la venden. Suele ser útil seguir este orden:

• Aceptar la herencia y regularizar la titularidad en el Registro.
• Presentar el impuesto de Sucesiones con el valor correcto.
• Valorar la vivienda por su valor de mercado con comparables reales.
• Decidir entre todos los herederos, porque la venta exige el acuerdo de los copropietarios.

Una herencia con varios herederos añade una dificultad humana: no todos tienen las mismas prioridades ni los mismos tiempos. Mi trabajo es ayudar a que la decisión se tome con datos claros.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

Una idea para llevarte

Mira tres cifras antes de decidir nada: el valor de referencia, para el impuesto; el valor de mercado, para el precio; y lo que cada heredero quiere hacer con la vivienda.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿El valor de referencia es el precio al que tengo que vender?

No. Es un valor que usa la administración para calcular un impuesto. El precio de venta se fija con el mercado.

¿Qué hago si no estoy de acuerdo con el valor de referencia?

Existen vías de reclamación y de comprobación. Lo adecuado es consultarlas con un asesor fiscal, porque tienen requisitos y plazos.

¿Tengo que tener la herencia inscrita para vender?

Sí, la vivienda debe estar a nombre de los herederos para poder escriturar la venta. Lo habitual es hacerlo con el notario y el registro.

Si has heredado una vivienda en Madrid y quieres saber qué hacer con ella, escríbeme por WhatsApp y lo vemos juntos con los datos de tu caso.