Heredar un piso en Madrid: primeros pasos y plazos que no conviene dejar pasar

Heredar una vivienda suele llegar en un momento difícil, y los plazos fiscales no esperan. No conviene vivirlo con prisa, pero sí saber qué hay que hacer y en qué orden. Este es el esquema que explico a las familias con las que trabajo.

Los primeros pasos

• Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, que indica si hay testamento y ante qué notario.
• Si no hay testamento, tramitar la declaración de herederos.
• Reunir la documentación de la vivienda: escritura, nota simple, recibo del IBI y certificado de la comunidad.
• Hacer el inventario de bienes y deudas y repartir la herencia entre los herederos, normalmente ante notario, con la escritura de aceptación y adjudicación.

Los plazos que sí tienen fecha

Impuesto sobre Sucesiones

La Comunidad de Madrid informa de que el plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, pero la solicitud debe presentarse antes de que pasen los cinco primeros meses, y la prórroga lleva intereses de demora.

Plusvalía municipal

En las herencias, según el portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid, el plazo es también de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se solicita dentro de los seis primeros meses.

Registro de la Propiedad

No es un plazo de seis meses como los anteriores, pero conviene inscribir la vivienda a nombre de los herederos: sin inscripción no se puede vender con normalidad.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

Qué cambia si quieres vender

Para vender hace falta que la vivienda esté ya adjudicada a nombre de los herederos y que todos estén de acuerdo. Antes de poner un precio, conviene tener resuelto el reparto y la liquidación de impuestos. Cuanto antes se ordenen los papeles, antes se puede decidir con calma entre vender, alquilar o usar la vivienda.

Fuentes: Comunidad de Madrid, atención al contribuyente (Impuesto sobre Sucesiones); Ayuntamiento de Madrid, Portal del Contribuyente (plusvalía por fallecimiento).

Qué hacer con la vivienda mientras tanto

Hasta que la herencia esté repartida, la vivienda sigue generando gastos y responsabilidades. Estas son las que no conviene descuidar:

• El IBI y los recibos de la comunidad, para que no se acumulen deudas.
• El seguro del hogar, que debe seguir en vigor y, si cambia el propietario, actualizarse.
• Los suministros: mantenerlos mínimamente activos evita problemas de humedad o de conservación.
• Las llaves y el acceso: saber quién tiene copia y cómo se organizan las visitas si se decide vender.

Vender, alquilar o quedarse

Es la decisión de fondo y no hay que tomarla con prisa. Antes de decidir, compara tres cosas: lo que te cuesta mantener la vivienda, lo que podría aportar si se alquila y lo que supondría venderla. Si hay varios herederos, esa comparación es la mejor manera de que todos hablen con los mismos datos. Una valoración con ventas reales de la zona suele resolver la mitad de la discusión.

Errores habituales

• Dejar pasar los plazos fiscales esperando a que todos se pongan de acuerdo.
• Vaciar o reformar la vivienda antes de repartir la herencia, sin dejar constancia de lo que había.
• Anunciar la vivienda antes de tener la escritura de aceptación y adjudicación.
• Dar por hecho que, porque hay testamento, el trámite ya está terminado.

Cada herencia es distinta. Con testamento claro y herederos de acuerdo, el trámite es mucho más sencillo que sin testamento, con deudas o con familiares que viven lejos. Por eso lo primero es saber en qué situación estás, con ayuda del notario o del asesor, y después ordenar la parte inmobiliaria. Yo me ocupo de esa segunda parte: valorar la vivienda, preparar la documentación y acompañarte en la decisión.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la vivienda antes de pagar el impuesto de sucesiones?

Lo habitual es dejar los trámites de la herencia ordenados primero. Un notario o un asesor te dirán cómo encaja en tu caso.

¿Qué pasa si se me pasa el plazo?

Pueden aplicarse recargos e intereses. Si el plazo está a punto de vencer, pide la prórroga a tiempo con ayuda de un asesor.

¿Necesito que todos los herederos estén de acuerdo para vender?

Para vender la vivienda entera, lo normal es que firmen todos. Si no hay acuerdo, existen otras vías, pero son más largas y conviene estudiarlas con un abogado. Cuanto antes se hable con todos y con los mismos datos, más fácil es llegar a una solución.

Si has heredado una vivienda en Madrid y no sabes por dónde empezar, escríbeme por WhatsApp con la dirección aproximada y la situación. En una primera conversación te ayudo a ordenar los siguientes pasos.