Radiografía de Tetuán: precios, transporte y urbanismo de un distrito de seis barrios

Cuando me preguntan «cuánto vale una vivienda en Tetuán», contesto con otra pregunta: ¿en qué barrio? El distrito tiene seis, y entre el más caro y el más económico hay una diferencia mayor que la que separa a muchos distritos entre sí. Este es el primer artículo de una serie de cuatro sobre mis zonas de trabajo en el norte de Madrid.

Los precios, barrio a barrio

Según la Estadística Registral de 2025, el precio medio declarado de la vivienda usada en el distrito de Tetuán fue de 5.520 euros por metro cuadrado, frente a 5.334 en el conjunto de la ciudad de Madrid. Por barrios:

• Cuatro Caminos: 6.514 €/m². Año medio de construcción residencial: 1962.
• Castillejos: 6.436 €/m². Año medio: 1969.
• Valdeacederas: 5.255 €/m². Año medio: 1983.
• Bellas Vistas: 5.073 €/m². Año medio: 1961.
• Almenara: 4.980 €/m². Año medio: 1986.
• Berruguete: 4.813 €/m². Año medio: 1972.

Fuente de las cifras: Estadística Registral Inmobiliaria 2025, tabla 6, precio medio declarado de vivienda usada (Colegio de Registradores y Ayuntamiento de Madrid, Banco de datos municipal). Son precios declarados en escrituras inscritas, no precios de anuncio, y en barrios con pocas operaciones pueden moverse mucho de un año a otro. Año medio de construcción: Panel de indicadores de distritos y barrios del Ayuntamiento de Madrid.

Transporte

El distrito se organiza alrededor de la calle de Bravo Murillo y de la Línea 1 de Metro, con estaciones en Plaza de Castilla, Valdeacederas, Tetuán, Estrecho, Alvarado y Cuatro Caminos. En Cuatro Caminos enlazan también las líneas 2 y 6. La Línea 9 llega a Ventilla y la 10 a Plaza de Castilla. Cerca del límite sureste, Nuevos Ministerios ofrece Cercanías.

Urbanismo y carácter

Tetuán nace en 1860 como barrio obrero y se incorporó a Madrid en 1948. Hoy convive la trama histórica, más densa, con zonas renovadas, como el entorno de la avenida de Asturias en Almenara. Es un distrito de edificios de bloque, con una antigüedad media por barrio muy distinta, y eso influye en el estado de las fincas, los ascensores y las reformas pendientes.

Qué mirar si vendes o compras aquí

• Compara con ventas de tu calle y de tu barrio, no con la media del distrito.
• Revisa el estado de la finca: ascensor, fachada, inspección técnica del edificio.
• Fíjate en la distancia a la estación de metro, que es el principal argumento de muchos compradores.

Qué pesa más al vender en un barrio antiguo

• Ascensor y accesibilidad: en edificios de bloque de los sesenta, un portal con escalones o sin ascensor se nota en las visitas.
• ITE y estado de la fachada: ten al día los informes y comunica las derramas aprobadas o previstas.
• Instalaciones de electricidad, fontanería y calefacción, sobre las que el comprador pregunta casi siempre.

Errores habituales al valorar en Tetuán

• Usar la media del distrito como si fuera el precio de tu barrio.
• Comparar con pisos anunciados y no con operaciones cerradas.
• Olvidar que entre calles contiguas puede haber diferencias por finca, orientación o altura.

Entre Cuatro Caminos y Berruguete, dos pisos de tamaño parecido no se valoran igual, y no solo por la ubicación: pesan la antigüedad de la finca, el estado de las zonas comunes y la distancia a la estación.

Cómo prepararte antes de pedir una valoración

Antes de hablar con cualquier profesional, reúne la escritura, el último recibo del IBI, el importe de la cuota de comunidad y las actas recientes. Apunta también las reformas hechas y sus fechas. Con esa información, la comparativa con ventas reales de tu barrio es mucho más precisa y evitas sorpresas cuando el comprador pida los papeles.

Y ten presente que Tetuán cambia calle a calle. Un piso junto a Bravo Murillo y otro en una calle tranquila del mismo barrio atraen a compradores con prioridades distintas: unos buscan conexión y comercio; otros, silencio y luz.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio por metro cuadrado de mi calle?

Los datos oficiales llegan hasta el barrio. Para tu calle, hay que comparar ventas reales y viviendas en oferta; te lo preparo con datos de tu zona.

¿Estas cifras son lo que puedo pedir por mi casa?

No: son medias de operaciones ya escrituradas. El precio de tu vivienda depende de su estado, altura, orientación y finca.

¿Influye el metro en el precio de mi piso?

Es un argumento que cuenta para el comprador, sobre todo en el eje de Bravo Murillo y la Línea 1, pero no basta por sí solo: la finca, la altura y el estado pesan igual. Se mide con ventas reales de tu calle.

Si tienes una vivienda en Tetuán, escríbeme por WhatsApp y te preparo una comparativa con ventas reales de tu barrio.