Vender tu casa: ganancia patrimonial, exenciones y papeles que conviene reunir

Vender una vivienda tiene consecuencias fiscales que conviene conocer antes de firmar, no después. La más importante es la ganancia patrimonial, que se declara en la renta. Te explico cómo funciona en general, qué papeles reunir y qué exenciones existen, según lo que recoge la Agencia Tributaria.

Cómo tributa la venta de una vivienda

Cuando vendes un inmueble, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición se considera ganancia patrimonial y se incluye en la declaración de la renta. Se integra en la base del ahorro del IRPF, que tributa con una escala progresiva por tramos. Esa escala ha cambiado en los últimos años, así que no te doy tipos concretos: consulta los vigentes en la web de la Agencia Tributaria.

Si la venta se hace con pérdida, no hay ganancia que tributar, aunque la operación debe reflejarse igualmente. Confírmalo con tu asesor.

Cómo se calcula la ganancia

La ley no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que obtienes y lo que te costó la vivienda. Por eso, antes de vender, conviene reunir los papeles que lo acreditan:

• La escritura de compra, con el precio y la fecha de adquisición.
• Los gastos y tributos de aquella compra que pagaste tú, como notaría, registro e impuestos.
• Las facturas de mejoras o reformas que hayan aumentado el valor de la vivienda.
• Los gastos de la venta que corran por tu cuenta.

Si la heredaste o te la donaron, el valor de partida es distinto: depende de lo declarado en el impuesto correspondiente. En ese caso, es especialmente útil que lo revises con un asesor antes de fijar el precio.

Vivienda habitual: dos exenciones posibles

La Agencia Tributaria recoge, para la vivienda habitual, dos supuestos en los que la ganancia puede quedar exenta:

• Reinversión: si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual, dentro de los plazos y condiciones que fija la norma. Según la Agencia Tributaria, la reinversión puede hacerse en los dos años posteriores a la venta, y también en los dos anteriores. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años: la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual está exenta para quien tiene 65 años o más. Para ello la vivienda debe haber sido tu residencia habitual durante un período continuado, y la Agencia Tributaria detalla cuándo se entiende cumplido.

Ninguna de las dos es automática: hay que cumplir los requisitos. Y si vendes una segunda vivienda, un piso heredado que no usabas o una inversión, estas exenciones no se aplican.

La plusvalía municipal es otro impuesto

Se confunde a menudo con la ganancia del IRPF, pero es distinta. La plusvalía municipal se liquida en el ayuntamiento y no sustituye ni elimina lo que corresponda en la renta. Conviene tenerla en cuenta al calcular lo que te queda de la venta.

Recomendaciones antes de vender

• Revisa tu situación con tiempo: saber si tu vivienda es habitual y si piensas reinvertir cambia la planificación.
• Guarda los justificantes de la compra y de las mejoras.
• No aceptes el borrador de la renta sin revisarlo: comprueba que se refleja bien la venta y las exenciones que te correspondan.
• Consulta con un asesor fiscal antes de firmar, porque la normativa también depende de la comunidad autónoma.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

Una idea para llevarte

Piensa en los impuestos antes de fijar el precio, no después. Saber cuánto te queda de la venta ayuda a decidir con más calma.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi vivienda con pérdida?

Si el precio de venta es inferior al valor de adquisición, no hay ganancia que tributar, aunque la operación debe reflejarse igualmente en tu declaración. Confírmalo con tu asesor.

¿La exención por reinversión es automática?

No. Hay que cumplir los requisitos que fija la normativa y, si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Conviene planificarlo antes de vender.

¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia del IRPF?

No. Son dos impuestos distintos con reglas diferentes: uno lo gestiona el ayuntamiento y el otro la Agencia Tributaria.

Si estás pensando en vender, escríbeme por WhatsApp y lo vemos juntos, con los datos de tu vivienda, para que llegues a la notaría sin sorpresas.