Cuánto vale un local u oficina en Madrid: cómo se valora un inmueble comercial

Valorar un local, una oficina o una nave no se parece a valorar un piso. Un inmueble comercial se compra como un activo: se mira cuánto produce, qué riesgo tiene y qué pasaría si el inquilino se va. Por eso el precio no sale solo de los metros y de la zona. Te explico cómo lo calculo como consultor de REMAX Commercial, qué datos hacen falta y qué errores evitar si eres propietario.

Por qué un inmueble comercial se valora por su rentabilidad

En vivienda se suele decidir con el corazón. En comercial se decide con números. Casi siempre se compara la renta anual del inmueble con su precio:

Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100.

Un mismo local puede valer bastante más con un inquilino solvente y un contrato largo que vacío. Y al revés: un local con la renta por debajo de mercado o con un contrato a punto de vencer se valora con prudencia.

Qué datos pesan en la valoración

• Comparables de renta por metro cuadrado: a cuánto se están alquilando inmuebles parecidos en la misma zona.
• Comparables de venta reales: a qué precio se han vendido, no a qué precio se han anunciado.
• Situación del alquiler: si está alquilado, renta actual, duración del contrato, cláusulas de actualización y solvencia del inquilino.
• Ubicación: en un local, la visibilidad y el paso de gente; en una oficina, el acceso en transporte, el entorno empresarial y la imagen del edificio.
• Superficie útil, altura, distribución y flexibilidad de uso.
• Estado de las instalaciones: climatización, accesos, salida de humos o potencia eléctrica, según la actividad.
• Licencia y actividad permitida: lo que se puede hacer en el inmueble condiciona a quién se puede vender.
• Gastos asociados: IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.

Local, oficina y nave: lo que mira cada comprador

Local a pie de calle: se valora la visibilidad, el paso de gente, la fachada y el tipo de negocio que admite.

Oficina: pesan el edificio, la planta, las zonas comunes, el aparcamiento y la conexión con el transporte público.

Nave y edificio: importan los accesos para camiones, la altura libre, la potencia eléctrica y la ubicación respecto a las vías principales.

¿Vender con inquilino o vender vacío?

Depende de cada caso. Un inmueble alquilado con un buen contrato interesa a inversores, que compran la renta. Uno vacío interesa a quien quiere usarlo y a quien quiere reformarlo para otro uso. Antes de decidir conviene comparar las dos vías con números: lo que obtendrías con cada una y el tiempo que llevaría.

Los errores más habituales de los propietarios

• Valorar según la renta que querrían cobrar y no según la que paga el mercado.
• Comparar con locales u oficinas anunciados, en lugar de con operaciones cerradas.
• Ignorar el estado del contrato de alquiler, que condiciona al comprador.
• No tener a mano la documentación del inmueble.
• Anunciar solo en portales generalistas, cuando quien compra un inmueble comercial suele ser una empresa o un inversor.

Una referencia del mercado de oficinas de Madrid

Como orden de magnitud, la consultora JLL situaba la renta prime de oficinas en Madrid en torno a 45 euros por metro cuadrado y mes en el segundo trimestre de 2026, y Cushman & Wakefield hablaba de una tasa de disponibilidad estable entre el 8 % y el 9 %. Son datos de prensa especializada sobre los mejores edificios de la ciudad, de ese momento concreto, y conviene contrastarlos con los informes originales.

Tu inmueble puede estar muy por debajo de esas cifras. Para saber lo que vale de verdad hace falta compararlo con operaciones de su zona y de su tipo.

Cinco preguntas que se hace un inversor antes de comprar

• ¿Cuánta renta produce hoy y cuánta podría producir?
• ¿Cuánto dura el contrato y qué cláusulas tiene?
• ¿Quién es el inquilino y qué solvencia tiene?
• ¿Qué gastos y obras tiene pendientes el inmueble?
• ¿Qué uso permite la licencia y qué otros usos admitiría?

Si tienes las respuestas preparadas antes de salir al mercado, la negociación empieza desde una posición mucho más sólida.

Cambio de uso: cuando el valor está en lo que el inmueble puede llegar a ser

A veces el valor de un local o una oficina no está en su uso actual, sino en otro posible. Antes de contar con un cambio de uso hay que comprobar el planeamiento, el edificio y la comunidad. Lo explico con detalle en este artículo:

Cambio de uso de local u oficina a vivienda

Cómo hago yo la valoración de un inmueble comercial

• Me cuentas qué tienes: dirección, superficie, uso, si está alquilado y en qué condiciones.
• Analizo comparables de renta y de venta de inmuebles parecidos en la zona.
• Calculo el valor por su rentabilidad y lo contrasto con los comparables.
• Te explico las dos opciones, vender o alquilar, con sus números y sus plazos.
• Difundo el inmueble a través de REMAX Commercial y de la red MLS de más de 2.000 agencias.

La valoración es personalizada y sin coste. Y si quieres una visión más amplia del proceso de venta, la tienes en mi Guía para vendedores, que se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Valora tu local u oficina

Documentación que conviene reunir

• Escritura y nota simple actualizada.
• Contrato de alquiler vigente y últimos recibos, si está alquilado.
• Último recibo del IBI y certificado de la comunidad.
• Licencia o declaración responsable de la actividad, si la hay.
• Certificado de eficiencia energética.
• Planos o superficies registradas.

Los impuestos de la operación dependen del tipo de inmueble y de si eres persona física o empresa.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

¿Y si lo que quieres valorar es una vivienda?

El método cambia: en vivienda pesan las compraventas reales de tu código postal y el estado de la casa. Te lo cuento en este otro artículo:

Cómo valorar tu casa en Madrid

Si tienes un local, una oficina o una nave y estás pensando en venderlo, escríbeme por WhatsApp y empezamos por revisar su documentación y su rentabilidad.