Vender un piso con hipoteca en Madrid: cómo funciona y 4 mitos

«Tengo hipoteca, así que no puedo vender» es uno de los mitos más repetidos. Se puede vender una vivienda hipotecada: es muy habitual. Lo que hay que hacer es planificar cómo se cancela la deuda. Resumo lo esencial, apoyándome en lo que explica el Banco de España a los clientes bancarios.

Mito 1: no se puede vender con hipoteca

Falso. La hipoteca es una carga sobre la vivienda, y se puede vender con ella. Normalmente la deuda pendiente se cancela con parte del precio en el momento de la firma, o el comprador se subroga en el préstamo si el banco lo acepta.

Mito 2: cancelar la hipoteca es gratis

Depende de cuándo se firmó. El Banco de España explica que el banco puede cobrar una compensación o comisión por cancelación anticipada, y que su límite depende de la fecha de la escritura (si es anterior o posterior a la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario) y del tipo de interés. Lo recomendable es pedir al banco por escrito el importe exacto y cómo lo calcula.

Mito 3: con la venta la hipoteca desaparece sola

No. Cancelar la deuda con el banco y cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad son dos pasos. El Banco de España recomienda hacer también la cancelación registral para que la carga deje de figurar. En una venta, suele coordinarse con la firma.

Mito 4: el banco no interviene en la venta

Interviene: hay que pedirle el certificado de deuda pendiente y coordinar con él el pago en notaría. Cuanto antes se avise, mejor.

Qué pedir al banco y en qué orden

Cuanto antes se organice la parte bancaria, menos sobresaltos hay en la firma. Este es el orden que sigo:

• Pedir el certificado de deuda pendiente, que indica cuánto habría que pagar si se cancelara el préstamo en esa fecha.
• Tener a mano la escritura del préstamo, para comprobar las condiciones de cancelación y si hay comisión.
• Avisar al banco de que hay una venta en marcha y preguntar cómo quiere coordinar el pago y el justificante de cancelación.
• Actualizar el certificado de deuda cerca de la firma, porque el importe varía con los intereses y las cuotas pagadas.

Cómo funciona en la notaría

En la firma de la compraventa, el comprador paga el precio y una parte se destina a cancelar la deuda con el banco, normalmente mediante un cheque bancario o una transferencia coordinada con la entidad. El resto es para ti. Después queda la cancelación en el Registro de la Propiedad, que se tramita con la escritura de cancelación del banco; por eso insisto en no dar el asunto por cerrado hasta que la carga haya desaparecido del registro.

Si lo que ofrecen no cubre la deuda

Puede ocurrir, sobre todo en hipotecas recientes o con poco capital amortizado. No es el momento de improvisar: hay que calcular cuánto falta, hablar con el banco y valorar las alternativas antes de poner el precio. Conviene saberlo desde el primer día y no cuando ya hay una oferta sobre la mesa.

Si vendes para comprar otra vivienda

Es el caso más habitual. La venta y la nueva compra se coordinan para que el dinero llegue cuando hace falta, y la financiación de la vivienda nueva se estudia en paralelo con tu banco. Eso permite fijar las fechas de arras y de escritura sin dejarte sin casa ni pagando dos viviendas a la vez.

Qué hago yo en estos casos

• Pido el certificado de deuda pendiente antes de fijar el precio, para saber cuánto queda libre.
• Coordino con el banco la cancelación y la fecha de firma.
• Si vendes para comprar, estudiamos cómo encaja la nueva financiación.

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta con un abogado o con el notario.

Fuente: Banco de España, portal del Cliente Bancario (cancelación anticipada y comisiones de la hipoteca). Los plazos y las condiciones dependen de tu contrato.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender un piso que aún tiene hipoteca?

Sí. La deuda se cancela normalmente con el precio de la venta, o el comprador se subroga en el préstamo si el banco lo acepta.

¿Cuánto me cobrará el banco por cancelar?

Depende de la fecha de tu escritura y del tipo de interés. Pídele al banco el cálculo por escrito y compáralo con lo que establece tu contrato y la normativa; si dudas, puedes consultar al Banco de España.

¿Qué pasa si lo que me ofrecen no cubre la deuda?

Hay que hablar con el banco antes de aceptar nada. Se puede estudiar con la entidad cómo cubrir la diferencia o esperar a una oferta mejor. Lo importante es conocer el número exacto desde el inicio.

Si vendes una vivienda con hipoteca, empecemos por pedir el certificado de deuda. Escríbeme por WhatsApp y te explico los pasos con tu caso.