Mejores zonas de Madrid para invertir en vivienda: precio y rentabilidad

Cuando se habla de «dónde invertir en Madrid» se mezclan dos cosas distintas: dónde sube más el precio de la vivienda y dónde da más rentabilidad el alquiler. A veces coinciden y a veces no. Aquí separo las dos con datos oficiales y de estudios con su fecha, te explico cómo se calcula la rentabilidad y qué conviene mirar antes de decidir. Son datos de un momento concreto: para decidir, consulta siempre la última edición de cada fuente.

Dónde ha subido más el precio de la vivienda en Madrid

Según el Índice de Precios de Vivienda de Segunda Mano de la Comunidad de Madrid (compraventas declaradas), esta fue la variación entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2026, y la del último año, en los distritos con más subida:

• Villaverde: +68 % en cuatro años y +22,2 % en el último año.
• Latina: +63 % en cuatro años y +15,9 % en el último año.
• Usera: +62 % en cuatro años y +15,2 % en el último año.
• Moratalaz: +61 % en cuatro años y +18,7 % en el último año.
• Carabanchel: +59 % en cuatro años y +16,8 % en el último año.
• Ciudad Lineal: +59 % en cuatro años y +16,3 % en el último año.
• Vicálvaro: +59 % en cuatro años y +20,0 % en el último año.
• Puente de Vallecas: +57 % en cuatro años y +17,6 % en el último año.

En el otro extremo están Centro (+31 %), Alcobendas (+34 %), Barajas (+42 %) y San Sebastián de los Reyes (+43 %).

Y en las zonas del norte donde trabajo: Chamartín +51 %, Fuencarral-El Pardo +49 %, Tetuán +49 % y Hortaleza +44 % (Valdebebas se mide dentro de Hortaleza).

Subida de precio no es lo mismo que rentabilidad

Un distrito donde el precio ha subido mucho pudo ser una buena zona para haber comprado hace cuatro años, pero hoy comprar en él cuesta más y nada asegura que siga subiendo. Para invertir importa otra cosa: cuánto te pagará el alquiler cada año respecto a lo que cuesta el inmueble.

Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio total de compra × 100.

Es la cifra más usada, pero no es lo que te queda. Para saber lo que te queda hay que restar los gastos:

• IBI, comunidad y seguro.
• Reformas y mantenimiento.
• Periodos sin inquilino.
• Impuestos de la compra y del alquiler.
• Gestión del alquiler, si no la haces tú.

Qué decía el estudio de rentabilidad más citado

El estudio «La rentabilidad de la vivienda en España en 2024», publicado por Fotocasa en 2025, situaba la rentabilidad media anual de la vivienda en Madrid en un 5,8 % en 2024, 0,3 puntos más que el año anterior. Los barrios con más rentabilidad eran de Villaverde y del sur de la ciudad: San Cristóbal (14,7 %), Entrevías (12,3 %), Villaverde Alto (11,6 %), Palomeras Bajas (10,0 %) y Lucero y San Diego (9,8 %).

Las más bajas se daban en el centro: Recoletos y Castellana (2,7 %), Ibiza y Jerónimos (2,8 %) y Lista y Goya (2,9 %). Son datos de 2024: antes de decidir, consulta la edición más reciente del estudio.

Cómo se combinan precio y rentabilidad

• Sur y este de Madrid: en los datos citados coinciden mayor subida de precio y mayor rentabilidad por alquiler, pero la diferencia entre barrios del mismo distrito es grande.
• Centro y norte: la rentabilidad por alquiler del estudio es más baja y el precio de compra, más alto.
• Locales y oficinas: se valoran por su renta y requieren otro análisis, que explico en otro artículo y en la página de REMAX Commercial.

Cómo se valora un local u oficina

Un ejemplo con números redondos (ilustrativo)

Este ejemplo no es una propiedad real: sirve solo para ver cómo se calcula.

• Compras una vivienda por 200.000 € y gastas 20.000 € entre impuestos, notaría y pequeñas reformas: inversión total de 220.000 €.
• La alquilas por 900 € al mes: 10.800 € al año.
• Rentabilidad bruta: 10.800 ÷ 220.000 × 100 = 4,9 %.
• Si al año gastas 2.000 € entre IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, te quedan 8.800 €: rentabilidad neta del 4,0 %.

Y todavía habría que descontar los impuestos del alquiler y los meses sin inquilino. Por eso conviene hacer las cuentas con tu caso concreto y con un asesor fiscal.

Tres perfiles de inversor, tres formas de elegir zona

• Busca renta: prioriza la rentabilidad neta por alquiler y la facilidad para alquilar.
• Busca revalorización: mira la evolución de precios, los proyectos urbanísticos de la zona y la facilidad para vender.
• Busca conservar patrimonio: prioriza zonas con demanda estable, aunque la rentabilidad sea menor.

Muchos inversores combinan los tres perfiles en distintos inmuebles.

Y si inviertes en un inmueble comercial

Los locales, oficinas y naves siguen otra lógica: se compran por la renta, con contratos más largos y otro tipo de inquilino. Las consultoras publican rentabilidades prime del 4,25 % en oficinas (JLL, segundo trimestre de 2026), de en torno al 3,6 % en locales de calle (Cushman & Wakefield, 2026) y del 5,00 % en logística (segundo trimestre de 2026). Son las de los mejores activos, no las de cualquier inmueble, y cambian cada trimestre.

REMAX Commercial: locales, oficinas, naves y edificios

Qué mirar antes de invertir en vivienda en Madrid

• El barrio y la calle concretos, no solo el distrito.
• El precio real de compraventa de la zona, no el de anuncio.
• La demanda de alquiler: cuánto tardan en alquilarse viviendas parecidas.
• El estado del inmueble y del edificio, y las reformas necesarias.
• Los gastos y los impuestos de la compra y del alquiler.
• Si compras con inquilino, el contrato y su solvencia.
• Tu horizonte: cuánto tiempo piensas mantener la inversión.

Los impuestos y la financiación dependen de cada persona.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

Gestión de alquileres e inversión

Si en vez de comprar vas a vender un inmueble que ya tienes, la lógica es la contraria: lo que importa es su valor de mercado hoy, con compraventas reales de su calle.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Si tienes un inmueble en Madrid y quieres saber cuánto vale o qué opciones tienes, escríbeme por WhatsApp y lo vemos juntos con los datos de tu caso.