Cómo vender una oficina en Madrid: qué mira el inversor y qué mira la empresa

Vender una oficina no es vender un piso con otra etiqueta. Hay dos compradores muy distintos: la empresa que necesita una sede y el inversor que busca renta. Cada uno mira cosas diferentes, y preparar la venta según quién vaya a comprar cambia el precio y el plazo. Te lo cuento desde mi trabajo en REMAX Commercial.

Los dos compradores de una oficina

• Empresa usuaria: compra para trabajar en ella. Le importan la ubicación para sus empleados y clientes, la distribución, la luz, la imagen del edificio, el aparcamiento y poder entrar pronto.
• Inversor: compra para alquilar. Le importan la renta, el contrato, la solvencia del inquilino, los gastos y la facilidad de volver a alquilarla o venderla.

Una oficina libre suele encajar con la empresa usuaria. Una oficina alquilada con un buen contrato suele encajar con el inversor. Conviene decidir antes de salir al mercado a quién te diriges.

Cómo está el mercado de oficinas en Madrid

Como referencia, JLL publicó en julio de 2026 estos datos para el segundo trimestre del año, en el segmento prime del centro de negocios:

• Renta prime: 45 €/m² al mes (Cushman & Wakefield da 44 €/m² al mes en el mismo periodo).
• Tasa de disponibilidad: 8,5 %.
• Contratación del primer semestre de 2026: 212.958 m².
• Rentabilidad prime: 4,25 %.

Son cifras de los mejores edificios de la mejor zona. Una oficina en otra zona, en un edificio más antiguo o con otra distribución se mueve en otro rango. Para tu oficina concreta hay que comparar con operaciones y rentas de su entorno.

Qué pesa en el precio de una oficina

• Ubicación y conexión con el transporte público.
• El edificio: imagen, recepción, ascensores, zonas comunes y estado general.
• Planta, orientación y luz natural.
• Superficie útil, distribución y flexibilidad para dividirla o ampliarla.
• Instalaciones: climatización, cableado, accesibilidad y eficiencia energética.
• Aparcamientos y trasteros vinculados.
• Estado del alquiler, si lo hay: renta, duración del contrato y solvencia del inquilino.
• Gastos: comunidad, IBI y mantenimiento.

Vender libre o vender con el inquilino

Vender libre da al comprador total libertad de uso, pero la oficina deja de producir renta hasta que se venda. Vender con el inquilino dentro permite que la oficina siga produciendo y atrae a inversores, a cambio de que el contrato condicione al comprador. Si eres la empresa que ocupa la oficina, existe también la fórmula de venderla y seguir como inquilino (sale & leaseback). Cada vía tiene sus números, y los comparo contigo antes de decidir.

Cómo preparar la venta de una oficina

• Reúne la documentación: escritura, nota simple, último recibo del IBI, certificado energético, certificado de la comunidad, planos y, si está alquilada, el contrato y los últimos recibos.
• Revisa el estado: pequeños arreglos y una buena presentación pesan mucho en una visita.
• Define a quién te diriges: empresa usuaria o inversor.
• Fija el precio con comparables de venta y de renta por metro cuadrado de inmuebles parecidos.
• Difunde donde está el comprador: REMAX Commercial, la red MLS de más de 2.000 agencias y la red internacional REMAX, con compradores filtrados.

Errores habituales

• Poner precio por lo que se pagó años atrás.
• Comparar con oficinas anunciadas en lugar de con operaciones cerradas.
• Ignorar el contrato de alquiler, que condiciona la venta.
• Salir al mercado sin la documentación a punto.
• Anunciar solo en portales generalistas.

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