Vender un edificio completo en Madrid: cómo se valora, a quién se vende y qué documentación se pide

Vender un edificio completo es una operación muy distinta a vender una vivienda: cambian el tipo de comprador, la forma de valorar, la documentación y hasta la manera de presentarlo al mercado. Te explico cómo lo planteo desde REMAX Commercial, qué datos manejo y qué conviene tener preparado.

Qué tipos de edificio se venden

• Residencial en alquiler: varias viviendas con inquilinos, que se compra por la renta (multifamily).
• Uso mixto: viviendas, locales u oficinas en el mismo edificio.
• Terciario: oficinas u otros usos comerciales.
• Para rehabilitar: edificios con potencial de reforma o de cambio de uso, que se compran por lo que pueden llegar a ser.

Cómo se valora un edificio

Según el tipo, el valor sale de dos enfoques que se contrastan entre sí:

• Por renta: se analiza la renta de cada unidad, la ocupación, la duración de los contratos, los gastos y la rentabilidad que obtendría un inversor.
• Por potencial: se estudia qué se podría hacer con el edificio (rehabilitar, reordenar o cambiar usos), con su edificabilidad y planeamiento, y se descuentan obra, plazo y riesgo.

En ambos casos se compara con operaciones similares y con el estado real del edificio, que determina las obras pendientes.

El mercado de edificios residenciales para inversión

Según CBRE («Figures Living 4T 2025»), la inversión en multifamily en España superó los 2.223 M€ en 2025, Madrid concentró el 56 % de la inversión en vivienda en alquiler y la rentabilidad prime residencial fue del 3,8 % en el cuarto trimestre de 2025. En conjunto, CBRE cifra la inversión inmobiliaria en España en 2025 en 18.400 M€, la más alta desde 2018.

Son datos del conjunto del mercado y del segmento prime; el valor de un edificio concreto depende de su ubicación, su estado y su renta.

Quién compra un edificio

• Inversores privados que buscan renta.
• Inversores profesionales y gestoras de activos.
• Promotores y rehabilitadores.
• Empresas que quieren una sede propia, en edificios terciarios.

La venta se hace con confidencialidad

En un edificio hay inquilinos y mucha información sensible. Por eso la venta suele plantearse de forma discreta:

• Se presenta primero a compradores seleccionados, no con un anuncio abierto.
• Quien quiera ver la información detallada firma antes un acuerdo de confidencialidad.
• Se comparte la documentación de forma ordenada y por fases.
• Las visitas se coordinan para respetar a los inquilinos.

La documentación que pide un comprador de edificios

• Escritura, nota simple y cargas del Registro.
• Relación de unidades con superficie, uso, ocupación y renta (la llamada «rent roll»).
• Contratos de arrendamiento y estado de los pagos.
• Inspección técnica del edificio y estado de la estructura y las instalaciones.
• Certificados de eficiencia energética que apliquen.
• Licencias, planos y, si hay obras, proyectos y autorizaciones.
• Recibos de IBI, seguros y gastos de mantenimiento.
• Situación urbanística: usos permitidos y edificabilidad, si se plantea rehabilitar.

Cómo es el proceso, paso a paso

• Análisis del edificio y de la mejor forma de venderlo: por renta, por potencial o por unidades.
• Valoración con comparables de precio y de renta por metro cuadrado de la zona.
• Documentación ordenada antes de salir.
• Presentación confidencial a compradores filtrados, a través de REMAX Commercial, la red MLS de más de 2.000 agencias y la red internacional REMAX.
• Visitas, ofertas y negociación con datos.
• Revisión legal y técnica del comprador y firma de arras, contrato y notaría, con un solo interlocutor.

Los plazos dependen del tipo de edificio, del precio y de la revisión que haga el comprador; no se puede dar uno fiable sin conocerlo.

Errores habituales al vender un edificio

• Fijar el precio por metros, como si fuera una vivienda, en lugar de por renta o potencial.
• No tener a mano la información de inquilinos y contratos.
• Descubrir problemas técnicos o urbanísticos durante la revisión del comprador.
• Vender con anuncio abierto y perder la confidencialidad.
• No pensar en la fiscalidad de la operación antes de firmar.

La fiscalidad depende de quién vende (persona o sociedad) y de cómo se vende. Verifícalo con un asesor fiscal antes de decidir.

Vender un edificio con REMAX Commercial

Cambio de uso de local u oficina a vivienda