Plan RESIDE en Madrid: qué cambia para tu piso turístico y qué alternativas tienes

Si tienes un piso en Madrid y has pensado en alquilarlo a turistas, conviene saber que las reglas han cambiado en los últimos años. Antes de decidir entre alquiler turístico, de temporada, de larga estancia o venta, te cuento qué es el Plan RESIDE y qué debes comprobar.

Qué es el Plan RESIDE

El Plan RESIDE es una iniciativa del Ayuntamiento de Madrid para proteger el uso residencial de los edificios y ordenar dónde se pueden ubicar los pisos turísticos. Según la información municipal, su idea de fondo es que los pisos turísticos salgan de los edificios residenciales o queden sujetos a condiciones más estrictas, sobre todo en el centro histórico.

Se aprobó mediante una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobada por la Comunidad de Madrid en 2025. Los detalles concretos, como qué zonas y qué tipos de edificio se ven afectados o qué condiciones debe cumplir cada vivienda, son técnicos y pueden variar según la calle y el edificio. Por eso no te doy aquí una lista de requisitos: consulta las condiciones vigentes en la web del Ayuntamiento de Madrid y de la Comunidad de Madrid, o pídelas a un abogado urbanista.

Tres formas de alquilar

Fuera del alquiler turístico, hay dos fórmulas habituales, cada una con sus ventajas e inconvenientes.

1. Alquiler de larga estancia

Es el alquiler de vivienda habitual, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

• Ventajas: ingresos estables, menos rotación y menos gestión.
• Inconvenientes: rentas por lo general más moderadas y condiciones de duración y prórroga que fija la ley. Compruébalas en la versión vigente de la ley, porque ha cambiado en los últimos años.

2. Alquiler de temporada

Se usa cuando el inquilino necesita la vivienda por un tiempo concreto, por trabajo, estudios u otra causa.

• Ventajas: más flexibilidad en la duración y, a menudo, una renta algo mayor.
• Inconvenientes: más rotación, más gestión y la obligación de que la causa de temporalidad sea real y se pueda acreditar. Si se usa para encubrir un alquiler de vivienda habitual, puede tener consecuencias.

3. Alquiler turístico

• Ventajas: potencial de ingresos más alto.
• Inconvenientes: ingresos menos estables, mucha gestión (entradas, limpieza, reseñas, atención) y requisitos urbanísticos, de licencia y de registro que dependen del edificio y de las normas vigentes en cada momento. La obligación de registro de los alquileres de corta duración ha sido objeto de cambios recientes, así que confírmala en la fuente oficial antes de alquilar.

Antes de decidir, revisa estas cuatro cosas

• Los estatutos de tu comunidad de propietarios: pueden limitar el uso turístico.
• El uso urbanístico del inmueble y de la zona, que es lo que determina si es posible la actividad.
• Tus números reales: ingresos esperados menos gastos, impuestos, periodos vacíos y tiempo de gestión.
• Tu objetivo: ingresos estables, rentabilidad máxima con más trabajo o preparar una venta.

Verifícalo con un asesor fiscal. Los impuestos cambian y cada caso tiene sus requisitos. Lo que cuento aquí es información general, no asesoramiento fiscal: antes de firmar o de tomar una decisión, confirma tu situación con un asesor fiscal. Si lo necesitas, te pongo en contacto con uno.

Y si lo que quieres es vender

Para algunos propietarios, tras hacer números, la conclusión es que ya no compensa seguir con el alquiler. Una vivienda con la situación regularizada y los papeles claros se explica mejor al mercado. Si el piso tiene inquilino o contrato en vigor, conviene revisarlo antes de publicar el anuncio, porque condiciona los plazos y el perfil de quien puede comprarlo.

Mi trabajo es de asesor del vendedor: valoro tu vivienda con operaciones reales de tu zona, la preparo, la difundo en portales y en la red MLS de más de 2.000 agencias y te acompaño hasta la notaría. Si alquilas, te ayudo a comparar escenarios con números y, en los temas jurídicos, te recomiendo trabajar con un abogado.

Una idea para llevarte

No elijas por la rentabilidad bruta que has visto en una conversación. Elige con las normas actuales, los estatutos de tu comunidad y tus números reales delante.

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta con un abogado o con el notario.

Todo esto, y más, está en mi Guía para vendedores: se descarga gratis en davidbermejolopez.com/vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi piso por temporadas sin más trámite?

No. El contrato de temporada exige una causa real de temporalidad que se pueda acreditar, y puede haber obligaciones de registro. Revisa el contrato con un abogado.

¿La comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico?

Los estatutos y los acuerdos de la comunidad pueden condicionarlo. Revísalos antes de invertir en nada.

¿Un piso con inquilino se puede vender?

Sí. Se vende con el contrato en vigor y conviene comprobar condiciones y derechos del inquilino antes de publicar.

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