Calculadora de plusvalía municipal
Calcula cuánto pagarás al Ayuntamiento de Madrid al vender, heredar o donar tu casa. Compara los dos métodos que permite la ley y mira si te conviene firmar antes o después del 1 de diciembre de 2026.
Dos métodos, y pagas por el que salga más bajo
Desde 2021 la ley te deja elegir. El Ayuntamiento aplica el 29 % a la base que resulte menor de estas dos:
1. Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la casa. Si son menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos.
2. Método real
(Precio de venta − precio de compra) × la parte del valor catastral que es suelo. Si vendes por lo mismo o por menos de lo que te costó, no hay plusvalía que pagar.
Los coeficientes: ahora y desde el 1 de diciembre de 2026
La columna de la derecha es la del Real Decreto-ley 29/2026, publicada en el BOE el 7 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. En rojo, los periodos en los que sube; en verde, en los que baja.
| Años con la vivienda | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 01-12-2026 |
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Fuentes: Real Decreto-ley 8/2023 (BOE), coeficientes vigentes desde el 1 de enero de 2024 · Real Decreto-ley 29/2026, artículo 10 (BOE) · Ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Madrid, tipo del 29 %.
Lo que más me preguntan sobre la plusvalía
¿Quién paga la plusvalía cuando vendo mi casa?
En una compraventa la paga quien vende. En una herencia o una donación, quien recibe la vivienda.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar?
No. Si el precio de venta no supera al de compra, no hay incremento de valor. Aun así hay que presentar la declaración y acreditarlo con las escrituras.
¿Cuál es el plazo?
30 días hábiles desde la firma en una venta o donación, y 6 meses desde el fallecimiento en una herencia (prorrogables hasta un año si se pide).
¿Me conviene vender antes del 1 de diciembre?
Depende de los años que hayas tenido la casa. Con los nuevos coeficientes se paga más si la tienes entre 1 y 15 años, y menos si la tienes desde hace 16 años o más. La calculadora te enseña las dos cifras para que lo compares.
¿Y la plusvalía de Hacienda?
Es otro impuesto distinto: la ganancia patrimonial en el IRPF. Se declara en la renta del año siguiente y tiene sus propias exenciones (por ejemplo, si reinviertes en tu vivienda habitual o tienes más de 65 años).
Saber lo que pagarás es la mitad de vender bien
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