Vender un piso de los setenta en Pinar del Rey, Canillas o Apóstol Santiago: qué revisar
Zona: Hortaleza · Inmobiliaria en Hortaleza
En este artículo
Muchos de los pisos que se venden en Pinar del Rey, Canillas o Apóstol Santiago tienen décadas de antigüedad. Eso no es un inconveniente en sí mismo: lo que penaliza una venta es no saber qué le pasa al edificio cuando el comprador pregunta. En este artículo te cuento qué conviene revisar antes de publicar, empezando por la Inspección Técnica de Edificios, con datos del Ayuntamiento de Madrid. No hablo de precios, porque eso solo se puede concretar viendo tu vivienda.
Qué edad tienen realmente estos barrios
Antes de nada, una precisión: no voy a atribuir a cada barrio una década concreta de construcción, porque dentro de un mismo barrio conviven edificios de épocas distintas y no he encontrado una fuente oficial que dé una fecha única. Lo que sí está documentado es la secuencia general del distrito. Según la información municipal, se construyeron poblados de absorción en Manoteras y Canillas, en los años sesenta se construyó la UVA de Hortaleza y en los noventa llegaron los ensanches de Los Llanos, Arroyo del Santo y Sanchinarro.
En Pinar del Rey hay otra pista: a principios del siglo XX era una zona de casas de campo de familias nobles, vinculada a proyectos de Arturo Soria, y del pinar original solo queda un remanente. Esto significa que la antigüedad de tu piso depende de tu edificio concreto. La fecha de fin de obra figura en tu escritura o en el Registro, y de ahí sale casi todo lo demás.
La ITE: qué es y cuándo toca
La Inspección Técnica de Edificios, que todos conocemos como ITE, es una revisión obligatoria del estado de conservación del edificio. Según el Ayuntamiento de Madrid, la obligación corresponde a la propiedad, y deben inspeccionarse todos los edificios de más de 30 años, sin excepciones por tipo de propietario.
La primera acta se presenta en el año siguiente a aquel en que se cumplen 30 años desde la terminación de las obras, y las siguientes inspecciones se hacen cada diez años. La inspección la firma un técnico competente: en uso residencial, un arquitecto o un arquitecto técnico. Para saber qué le toca a tu edificio, el propio Ayuntamiento ofrece consultar el calendario por dirección en su sede electrónica.
Si el acta sale desfavorable, los servicios municipales pueden proponer una orden de ejecución, y durante dos meses el obligado puede pedir la licencia para corregir las deficiencias. Y si no se presenta, el Ayuntamiento ordena hacerla con un plazo de dos meses. Cuento esto porque el comprador, o su abogado, suele pedir el acta, y quien ya la tiene a mano gana tiempo y confianza.
Otro informe a tener en cuenta: el IEE
Además de la ITE existe el Informe de Evaluación de Edificios, un instrumento de la Comunidad de Madrid. Según el Ayuntamiento, es obligatorio, entre otros casos, para edificios de vivienda colectiva con más de 50 años desde el fin de obra, y el técnico debe comprobar que hay una ITE en vigor. Si tu edificio es lo bastante antiguo, pregunta a tu administrador cuál de los dos documentos le corresponde y en qué estado está. No lo pongas como un obstáculo: es una forma de enseñar que el edificio está cuidado.
Qué revisar en el edificio y en tu piso
Después de más de 15 años vendiendo en el norte de Madrid, esta es la lista que repaso con los propietarios antes de publicar. Es una lista práctica, no una exigencia legal:
- Acta de la ITE y, en su caso, el IEE, con fecha y resultado. Si hay deficiencias, qué obras se han hecho.
- Ascensor: si existe, quién lo mantiene y cuándo fue la última revisión; si no existe, si la comunidad lo ha estudiado, porque el comprador lo preguntará.
- Instalaciones del edificio y de tu vivienda: electricidad, fontanería, calefacción y bajantes. Reúne facturas de reformas y fechas.
- Fachada, cubierta y portal: derramas aprobadas, pagadas o pendientes, y su importe.
- Certificado energético, que hay que tener para anunciar.
- Cuota de comunidad y certificado de estar al corriente de pago.
Si no sabes algo, no lo supongas. Pregunta al administrador y apúntalo por escrito. Un dato verificado vale más que cualquier adjetivo.
Cómo presentar un piso con años sin esconderlo
Un piso con décadas no tiene que competir con una vivienda nueva, porque no vende lo mismo. Vende ubicación, metros y comunidad asentada. Para presentarlo con honestidad, cuenta lo que funciona: la distancia real a pie hasta el metro, los parques y colegios, la luz y la orientación. Y cuenta con claridad lo que está hecho: reformas, ascensor, ITE favorable.
Evita los adjetivos de folleto. El comprador de un piso antiguo suele ser prudente y compara. Cuanta más información verificable le des, menos preguntas incómodas tendrá y más fácil le resultará decidir. Una carpeta ordenada con escritura, nota simple, recibos y actas es la mejor carta de presentación.
Si quieres repasar cómo se valora una vivienda y qué factores pesan, tienes una guía completa. Y si te preocupa la parte fiscal de la venta, hay otra sobre las claves a tener en cuenta.
Vender tu casa: claves fiscales
Una última recomendación sobre las visitas. El comprador de un piso con años suele venir con preguntas preparadas, y a veces con un técnico o un familiar que ha vivido una reforma. Prepárate para responder con calma y por escrito. Si no conoces un dato, di que lo vas a averiguar y hazlo; fingir seguridad perjudica más que reconocer una duda. En mi oficina insisto en que todo lo que se afirma en un anuncio o en una visita debe poder demostrarse con un papel.
También conviene hablar con los vecinos y con el administrador antes de empezar. Saber si hay obras aprobadas, derramas pendientes o una ITE próxima evita malentendidos en la negociación y permite explicar al comprador cuál es la situación real de la comunidad. Esa transparencia, lejos de espantar, suele generar confianza.
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Cada piso de Hortaleza tiene su edificio, su estado y su historia. Si quieres saber cuánto puede valer tu casa, pide una valoración gratuita y la preparamos con documentación real, no con estimaciones genéricas.
Preguntas frecuentes
¿A partir de cuándo hay que pasar la ITE en Madrid?
Según el Ayuntamiento, a los edificios de más de 30 años. La primera acta se presenta en el año siguiente a aquel en que se cumplen 30 años desde el fin de obra, y después cada diez años.
¿Quién debe encargar la ITE?
La propiedad del edificio, que en una comunidad de vecinos es la propia comunidad. Debe contratar a un técnico competente, que en uso residencial es un arquitecto o arquitecto técnico.
¿Qué pasa si la ITE sale desfavorable?
El Ayuntamiento puede proponer una orden de ejecución, y durante dos meses el obligado puede solicitar la licencia para corregir las deficiencias. Conviene informar al comprador de las obras pendientes o ya hechas.
¿Es lo mismo la ITE que el IEE?
No. La ITE es municipal; el IEE es un informe de la Comunidad de Madrid, obligatorio, entre otros casos, para edificios de vivienda colectiva de más de 50 años, y en él se comprueba que la ITE esté en vigor.
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