Vender un piso antiguo en Tetuán: ascensor, ITE, instalaciones y reformas

En Tetuán hay muchos edificios de ladrillo de principios del siglo XX y otros levantados a partir de los años setenta, cuando las casas de una y dos plantas fueron dejando paso a edificios más altos. Si tu piso está en uno de ellos, el comprador va a preguntar por el edificio casi tanto como por la vivienda. Esto es lo que conviene saber y tener preparado.

Qué es la ITE y por qué te la van a pedir

La ITE es la Inspección Técnica de Edificios. Según el Ayuntamiento de Madrid, la obligación de realizarla corresponde a los propietarios de los edificios, y la inspección debe hacerla un técnico competente: en edificios residenciales, un arquitecto o un arquitecto técnico. El resultado se presenta al Ayuntamiento en un acta, tanto si es favorable como si es desfavorable.

La inspección revisa elementos como la estructura y la cimentación, las fachadas y los elementos que pudieran suponer un peligro, las cubiertas, las redes generales de agua y saneamiento y las condiciones de accesibilidad.

A qué edificios afecta en Madrid

La norma municipal es la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, de 2011. Cada año el Ayuntamiento elabora un padrón de edificios obligados a presentar la inspección, que se expone al público durante treinta días. El Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) de noviembre de 2023, por ejemplo, recogía el padrón para el año 2024: entran los edificios que cumplen 30 años y los que, pasado el periodo decenal, deben repetirla. Los residenciales de vivienda colectiva con más de 50 años de antigüedad se rigen por otro informe, el Informe de Evaluación de Edificios.

La ITE no se calcula igual para todos los edificios, así que lo más fiable es consultar el servicio «Consulta ITE/IEE» que el Ayuntamiento tiene en su web, con la dirección de tu edificio. No me fío de lo que me cuenten de memoria: lo compruebo siempre con el dato oficial.

El IEE: cuando el edificio supera los 50 años

Para los edificios residenciales de vivienda colectiva de más de 50 años, el Ayuntamiento explica que se presenta un Informe de Evaluación de Edificios (IEE) en el plazo máximo de cinco años desde que se alcanza esa antigüedad, y que si en ese plazo corresponde renovar la ITE, el IEE la sustituye. El informe lo presentan los propietarios en los tres meses siguientes a la finalización de la inspección. Además del estado de conservación, el IEE añade accesibilidad y eficiencia energética.

Un dato útil si vendes: el IEE completo caduca el 31 de diciembre del décimo año desde su presentación, según indica el propio Ayuntamiento. Si tu comunidad ya lo tiene, es un documento que da seguridad al comprador.

Si el resultado es desfavorable

Un resultado desfavorable no impide vender, pero cambia la conversación. La ordenanza prevé que, cuando el informe es desfavorable, el Ayuntamiento pueda iniciar de oficio el procedimiento para ordenar las obras necesarias, y que los obligados por esas órdenes son los propietarios. Si no se cumplen, se pueden imponer multas coercitivas. Por eso el comprador querrá saber qué obras están pendientes, cuánto afectan al piso y si hay una derrama aprobada o prevista.

Mi consejo: no lo escondas. Un expediente claro (acta, informe de los técnicos, acuerdos de la comunidad) se negocia mucho mejor que una duda.

Qué cuenta la época de tu edificio

El Ayuntamiento explica que en Cuatro Caminos ya había a mediados del siglo XIX casas de corredor de varios pisos, y que en muchos edificios del distrito predominó el ladrillo visto y el estilo neomudéjar. En 1929 se terminaron las viviendas de la glorieta de Cuatro Caminos, de nueve plantas, que ya incorporaban ascensores, baños y agua caliente: una muestra de que un edificio antiguo no es sinónimo de edificio sin servicios, aunque sí exige revisar qué se ha renovado desde entonces.

También conviene preguntar si el edificio tiene algún nivel de protección en el planeamiento. El propio Ayuntamiento cita, como ejemplo, el Mercado de Maravillas, catalogado con nivel 3 de protección, lo que protege el estado de las fachadas y de los elementos singulares. Si tu edificio está catalogado, hay límites en lo que se puede cambiar por fuera, y el comprador querrá saberlo.

Ascensor, instalaciones y reformas: qué conviene hacer antes de vender

• Ascensor: si el edificio lo tiene, ten a mano el estado de mantenimiento y las obras recientes. Si no lo tiene, cuenta con que el comprador preguntará por la planta y por la posibilidad de instalarlo; no prometas nada que la comunidad no haya aprobado.
• Instalaciones: electricidad, fontanería y calefacción. Si has renovado alguna, guarda facturas y fechas; si no, lo honesto es decirlo.
• Reformas: antes de reformar, hablamos. A veces compensa más arreglar lo que se ve y condiciona la visita (pintura, luz, pequeños desperfectos) que emprender una reforma completa.
• Documentación: escritura, recibos de IBI y comunidad, y acta de ITE o informe de evaluación del edificio.

Cómo contarlo sin que asuste

Un edificio con años se vende bien cuando se cuenta con orden. En la visita, yo llevo preparado un pequeño dosier: qué se ha hecho en fachada, cubierta, ascensor e instalaciones, qué falta por hacer y qué dice la comunidad. El comprador que ve que no hay nada escondido negocia con más confianza.

Y hay tres errores que veo con frecuencia: ocultar una derrama aprobada, prometer que el ascensor se va a instalar sin acuerdo de la comunidad y reformar a ciegas, sin saber qué valora quien compra en tu calle. Para evitarlos, lo mejor es hablarlo antes de publicar.

Si necesitas orientarte con la parte económica de la venta, te recomiendo leer cómo valorar tu casa y las claves fiscales de una venta.

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Si quieres saber cuánto puede valer tu casa

El estado del edificio influye en la valoración, pero no es lo único. Yo visito la vivienda, reviso contigo la documentación y la comparo con operaciones y ofertas reales de su entorno. En las ventas de mi oficina en Tetuán en 2025 y 2026, el precio final por m² quedó alrededor de un 12 % por debajo del precio medio de anuncio de la zona, y por eso insisto en un precio realista desde el primer día. Pide tu valoración gratuita y te explico cada paso.

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