Nueva ley de vivienda (RDL 29/2026): qué cambia, escenarios y qué hacer

El BOE publicó el 7 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, que entra en vigor el 8 de octubre. Cambia bastantes cosas para quien tiene una vivienda alquilada, vacía o en venta. Algunas medidas fiscales no se aplican hasta el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027, y el decreto tiene que convalidarse en el Congreso antes de principios de noviembre.

Resumen de lo que cambia

Si tienes una vivienda alquilada o vas a alquilarla

• La renta solo puede subir un 2 % como máximo en las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027, si no se ha pactado otra cosa.
• El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años si la prórroga obligatoria de su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago.
• El IBI, la tasa de basuras y los honorarios de la agencia o de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino.
• La fianza es de un mes y la garantía adicional, de dos meses como máximo (uno en los alquileres temporales). No se puede exigir al inquilino un seguro de impago.
• Los alquileres temporales necesitan una causa real y demostrable escrita en el contrato y duran entre 32 días y 12 meses como regla general.
• Si el inquilino pide por escrito una reparación con presupuesto, el propietario tiene 15 días naturales para responder (5 días hábiles en los temporales).
• El inquilino puede irse a partir del séptimo mes sin indemnizar al propietario.
• Al terminar el contrato hay que firmar un documento con el estado de la vivienda.

Si vas a vender

• Desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes de la plusvalía municipal.
• Si la vivienda está alquilada, el derecho del inquilino a comprarla antes que nadie (tanteo y retracto) no se puede renunciar, aunque se venda junto con otros inmuebles.
• Las personas mayores de 65 años que se trasladan a una residencia o a casa de un familiar por edad o dependencia mantienen la consideración de vivienda habitual para algunas exenciones.

Impuestos y financiación

• Cambian las reducciones del IRPF por alquilar: bajar la renta más de un 5 % en un contrato nuevo permite reducciones de hasta el 100 %; subirla, reducciones menores.
• Desde 2027, la imputación de rentas por viviendas que no se alquilan ni son la vivienda habitual pasa a una escala del 1,1 % al 3 % del valor catastral.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributa con un 10 % de IVA.
• Para la primera vivienda se crea la financiación «Tu Casa» del ICO, hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, pendiente de desarrollo.

Qué puede pasar: los tres escenarios

El Congreso, a través de su Diputación Permanente, tiene que convalidar el decreto en el plazo de un mes, es decir, antes de principios de noviembre. Hay tres posibilidades:

Se convalida

Sigue vigente tal y como está, hasta que otra norma lo cambie.

Se convalida y se tramita como ley

Sigue vigente, pero el Congreso puede modificarlo en los próximos meses. Es el escenario con más incertidumbre.

No se convalida

Decae y vuelven las normas anteriores. Lo que se haya firmado mientras estuvo en vigor podría mantener sus condiciones: pasó con un decreto de alquiler de diciembre de 2018 que no se convalidó en enero de 2019.

Consejos para propietarios

• Si no tienes prisa por firmar o renovar un alquiler, espera a que se vote el decreto.
• Si tienes que firmar ya, hazlo con el contrato adaptado a la nueva norma: lo que firmes ahora puede quedarse con estas condiciones aunque el decreto decaiga.
• En un alquiler de temporada, deja escrita la causa del desplazamiento del inquilino y guarda cómo demostrarla.
• Responde siempre por escrito y dentro de plazo a cualquier petición de reparación.
• Al terminar un alquiler, firma con el inquilino el documento con el estado de la vivienda.
• Si vas a vender en los próximos meses, calcula la plusvalía con los coeficientes actuales y con los que se aplicarán desde el 1 de diciembre.
• Si tienes una vivienda vacía o una segunda vivienda, decide con tiempo qué hacer con ella antes de 2027.
• Para tu caso fiscal concreto, consulta con tu asesor antes de tomar decisiones.

Preguntas frecuentes

¿Me afecta si ya tengo un piso alquilado?

Sí, en parte. La prórroga extraordinaria y el límite del 2 % en las actualizaciones de renta se aplican también a contratos que ya están en vigor.

¿Puedo seguir alquilando por temporada?

Sí, con una causa real y demostrable en el contrato y una duración de 32 días a 12 meses. Los contratos de temporada firmados antes del 29 de septiembre siguen con sus normas hasta que terminen, pero no se pueden prorrogar.

¿Quién paga ahora los honorarios de la agencia en un alquiler?

El propietario. Los gastos de gestión y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino.

¿Puedo pedir al inquilino un seguro de impago?

No se le puede exigir.

¿Cambia algo si vendo mi casa?

Cambian los coeficientes de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre. Si la vivienda está alquilada, el inquilino conserva siempre su derecho de compra preferente.

¿Qué pasa si el Congreso no lo aprueba?

El decreto decae y vuelven las normas anteriores, aunque lo firmado mientras estuvo en vigor podría mantener sus condiciones.

¿Y el decreto del 15 de noviembre?

Es otro decreto, el 28/2026, que alargaría las prórrogas de los contratos y obligaría a indemnizar al inquilino si no se renueva. Solo entraría en vigor el 15 de noviembre si se convalida, y se espera que no.

Actualizaré este artículo en cuanto se vote el decreto en el Congreso. Si tienes una duda concreta sobre tu vivienda, escríbeme por WhatsApp al 654 618 115 o desde la página de contacto.

Resumen informativo de una norma pendiente de convalidación. Para tu caso fiscal concreto, consulta con tu asesor.