Madrid Nuevo Norte: qué dice lo oficial y qué no sabemos, para propietarios de Chamartín

Madrid Nuevo Norte es el proyecto urbanístico del que más se habla cuando un propietario de Chamartín piensa en vender. Unos lo ven como una razón para esperar y otros como una razón para no esperar. En este artículo no te voy a dar mi opinión sobre el futuro: te cuento solo lo que el Ayuntamiento ha publicado en sus notas oficiales, con la fecha de cada una, y te explico qué cosas no son públicas todavía. He usado exclusivamente fuentes oficiales; donde no hay dato, lo digo.

Qué es y dónde está

El proyecto actúa sobre suelo del norte de Madrid ligado a las vías de tren y a la estación de Chamartín. Según la nota municipal de julio de 2019, tiene más de 3 millones de metros cuadrados y más de 5 kilómetros en dirección norte-sur, desde los alrededores de la plaza de Castilla hasta la proximidad del monte de El Pardo. En una nota posterior, de enero de 2026, el Ayuntamiento cifra el conjunto en 3,4 millones de metros cuadrados y 5,6 kilómetros.

Verás que las cifras no coinciden del todo entre una nota y otra. No es un error mío: son documentos distintos, de años distintos. Por eso cuando alguien te da un número exacto sobre el proyecto, conviene preguntarle de qué fecha y de qué documento sale.

Qué se ha aprobado, según el Ayuntamiento

Esto es lo que consta en notas oficiales publicadas en madrid.es:

• El 29 de julio de 2019, el Pleno del Ayuntamiento aprobó el proyecto por unanimidad. La propia nota lo describe como aprobación provisional.
• El 29 de mayo de 2020, el Pleno aprobó la modificación del Plan General denominada «Prolongación de la Castellana», que la Comunidad de Madrid ratificó el 22 de julio de 2020.
• Madrid Nuevo Norte se organiza en cuatro ámbitos: Centro de Negocios, Malmea-San Roque-Tres Olivos, Las Tablas Oeste y el entorno de la estación de Chamartín.
• El 29 de mayo de 2025, la Junta de Gobierno aprobó la junta de compensación de Las Tablas Oeste, y en enero de 2026 el Ayuntamiento anunció la aprobación definitiva de su proyecto de urbanización.
• El 27 de mayo de 2025, el Pleno aprobó la gestión por compensación del ámbito Malmea-San Roque-Tres Olivos.

Dicho de otro modo: el proyecto no es un papel en un cajón, pero tampoco está todo aprobado ni todo en marcha. Cada ámbito va a su ritmo, y las notas oficiales no sitúan todos en el mismo punto de tramitación. Para un propietario, la consecuencia práctica es que conviene mirar el ámbito concreto que le queda cerca y no el proyecto en general.

Qué datos oficiales hay de viviendas, parques y accesos

La nota de 2019 habla de un máximo de 10.500 viviendas, de las que el 24 % tendrían protección pública, y de cerca de medio millón de metros cuadrados de nuevos parques y zonas verdes, incluido un gran parque sobre la cubierta de las vías. La nota de enero de 2026 habla de casi 10.500 viviendas y 400.000 metros cuadrados de zonas verdes, con un parque central de 13 hectáreas.

Por ámbitos, hay cifras más concretas. En Las Tablas Oeste: 741 viviendas, de las cuales 184 son protegidas (el 25 %), y 91.162 metros cuadrados de zonas verdes. En Malmea-San Roque-Tres Olivos: un máximo de 7.138 viviendas, con más de 1.400 (el 20 %) con algún tipo de protección pública, y dos nodos, norte y sur, cada uno con una nueva estación de Metro y de Cercanías y paradas de un nuevo autobús prioritario.

Son cifras máximas o de proyecto, no viviendas construidas. Una cosa es lo que el plan permite y otra lo que se acabe ejecutando.

Qué no sabemos (y por qué importa)

Aquí está la parte que más importa a un propietario. Hay cuestiones que, en las notas oficiales que he leído, no están publicadas:

• No hay un calendario cerrado y verificable para todo el proyecto. La nota de 2019 incluía previsiones por ámbitos; las notas posteriores no las repiten con el mismo nivel de detalle, así que yo no las doy por válidas.
• En la nota de 2025 sobre Malmea-San Roque-Tres Olivos no se indican plazos de ejecución para ese ámbito.
• Según esa misma nota, el Centro de Negocios de Chamartín sería el último de los cuatro en iniciar su tramitación.
• No he encontrado ningún estudio oficial que diga cómo afectará el proyecto al valor de las viviendas de cada barrio de Chamartín. Quien te dé una cifra no se apoya en una fuente pública.
• Tampoco hay información oficial sobre cómo afectarán las obras, el tráfico o los cortes de calles a una calle concreta del distrito.

Lo que sí consta es que el Ayuntamiento, en enero de 2026, mencionaba el inicio de las primeras demoliciones en Las Tablas Oeste como siguiente paso de ese ámbito. No he comprobado su ejecución, así que no la doy por hecha.

Qué significa para quien tiene una casa en Chamartín

Con lo anterior, hay dos errores habituales. El primero es vender con prisa porque «algo va a pasar» o, al contrario, esperar porque «todo va a subir». Ninguna de las dos decisiones se apoya en información pública verificable. El segundo es explicar el proyecto al comprador con adjetivos en vez de con datos.

Mi forma de trabajar es otra. Si tu casa está cerca del norte del distrito, por ejemplo en Castilla o Nueva España, tengo en cuenta el proyecto en la valoración de forma prudente, y en la ficha de venta pongo solo lo que dice una fuente oficial, con su fecha. Si estás en El Viso, Prosperidad o Ciudad Jardín, el proyecto queda más lejos y pesan más otros factores: el estado de la casa, la comunidad, el transporte y, en colonias, la normativa de obras.

Y recuerda que decidir cuándo vender es tuyo. Mi trabajo es darte la información para que esa decisión sea tranquila, no empujarte en una dirección.

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